标题: 《2010 年的房地产调控，我们收获了什么？写在房价暴涨前》 作者: kkndme 首发: 2010-08-10 19:03 更新: 2011-07-10 09:21 阅读: 902848 回复: 9711 字数: 约 334 千字 图片: 0 跨度: 333 天AAAA 活跃: 126 天 在线阅读总页数: 73 在线阅读分页方式: 大于 1 万字分页(txt 打包不分页) 整理:贴库 在线阅读地址:http://kksk.org/tieku/r_33943_1.html <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:03 2010 年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸 灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话，是人生的一大 快事。 但是我们是不是要仔细想想，为什么调控？调控期望得到什么样的效果？ 1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？ 2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，dfzf 不再靠卖 地实现 gdp 吗？ 2010 年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题， 已经超过了子女教育，医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，总结 下来无外乎三条： 1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。 2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。 3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:04 的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担 忧的。防范金融风险，一切维稳才是 zy 考虑的重中之中。 而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下： <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:06 1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。 其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值； 而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地 皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。 任志强说的并没有错，居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于 商品房。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:08 2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。 这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？ 我们首先从国民的收入结构来分析 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:14 一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。 既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的顶 端既使只有 10%人口，那也将是一个 1 亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国 家的人口总和。 而北上广深以及三十多个省会，这些个靠掠夺全国或者一省资源，以牺牲大多数人口的利 益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国 1 亿多的精英人群，是否能得出 房地产严重泡沫，空置率过高的结论？ 当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过 5 万，8 万，10 万。。 。的时候，他们 可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。 精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样：因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的 大量房产吗？ 答案显然是否定的。 可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:16 了便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看 做商品。是商品就有他的内在规律。 什么决定商品的价格，价值？对不起，我只能说你上学上傻了。 是供求关系，只有供求关系。 我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。 如果你在北京海淀区上班，即使你在山海关拥有 1000 平方米的住宅也不能替代你住在北 京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在海淀区上班，你就必 须住在北京市近郊区以内。 假设你挣得钱不足够多，你需要租一套房子解决你的上班问题，上班距离的远近及居住的 质量，取决于你愿意支付的租金。 假设你的钱够买房子，我相信你更愿意买房，因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收 益。而买房子的大小，品质，离你上班的远近，取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:18 买房问题很象是中国的上学问题，而且简直是异曲同工。 假设你家附近有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，而其他的学校你觉得不理 想，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。 上重点中学凭什么？我们简单的剥离掉其他社会因素的影响，可以认为想上重点中学就要 凭好成绩，小孩努力考到前多少名，就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理，有 钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。 我们再加入社会因素的影响，比如某大人物看到这个中学很抢手，很可以赚一笔，于是就 设计了加分项，谁给自己送的钱多，就给谁加分，于是小孩要上重点中学不但要考高分，还 要送钱加分。 同理，当好位置的商品房成为稀缺资源，各类炒房客的出现是必然的。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:19 如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫，那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校 费应不应该也叫做泡沫？ 尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的，但它们不以刚需人群的意 志为转移的存在着，且与泡沫无关。 最被提及与泡沫有关的是以下两点： 第一，中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。 其实，众所周知的是：不光房价高于某些发达国家，石油，高速，教育，医疗，税收等费 用都远远高于某些发达国家。 而且中国的精英人群尽管所占比例不大，但是绝对数量足够大，而且精英平均收入甚至远 远高于某些发达国家的收入水平。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:21 第二：租售比问题 这个问题不用过多解释，使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，还有一种更靠谱 的：房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像 1990 年以前的和田玉长 期保持低价一样不可能。 3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。 这个问题其实也不用多解释，懂经济学的该明白自然会明白，不会轻易被忽悠，不懂的解 释半天也不会明白。 简单的可以这样说，物价上涨是经济过热，钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易 保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。 其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金 等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会 被大蒜，绿豆，姜，及全部生活必须品的上涨来吸收 事实也证明确实如此。2010 年房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:22 那麽是不是房地产就没有泡沫呢？ 这个问题谁也不知道，因为到现在 zf 拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。 但是房价高了就有风险，zf 从感性上还是有清楚认识的。 注意，我们前面啰嗦了很多，现在才开始接近这次调控的真实意图。 防范金融风险？不错，你说的很对，但是没这么简单。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:23 辨别利益是看透一切事物真相的武器。 高房价谁是受益者？ 诸侯、开发商、炒房客。 独独缺了 zy。 这时你是否猜到 zy 为什么要调控？如果还猜不到没关系，听我道来。 0 顶或踩的标志 0 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:24 纵观古今，上位者最不能容忍的是别人受益，自己被黑锅。 大 kfs，小 kfs，大炒房客，小炒房客，dfzf 都是收益者，但是风险却由 zy 来抗。这是一笔 很不划算的买卖。 而房地产混战的局面，造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份，钱花的最多， 风险却抗的最大。 zy 深深的感觉到要想国家队受益，要想控制风险只有做到两个字：垄断。 提高资金门槛，让小 kfs，小炒房客，有点钱的小老百姓推出这个游戏。房地产很好玩， 但不是小人物应该玩的。 先让市场冷静，彻底整顿，踢出那些个跳梁小丑，然后国家队出马，绝对垄断的市场，才 能够统一定价，才能够控制风险，才能够利润最大化。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:26 既然油价高于美国是合理的，那麽房价高于美国一定也是合理的，关键在于垄断。 不仅仅是房价的垄断，因为过高的垄断定价将会使交易量下降，国家队也需要资金周转。 真正厉害的，还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。 至于苦等廉租房的同志，不要抱太大的希望。城市要建设，地铁，广场，政府大楼都要上 马，钱从哪里来？不会无缘无故凭空出来。 想想小学就近上学，但是重点小学真的就近就能上吗？小学名额可以寻租，经适房，廉租 房也是一个道理。 <---段分割线(kksk.org)---> 作者:kkndme 日期:2010-08-11 13:44 说到房产泡沫的问题，就不得说说官方的统计数据。 官方的统计数据从来是可以很雷，但不可以很真。 我们的统计原则基本就是：村骗乡，乡骗县，一骗骗到国务院。 不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有？ 社会调查是怎么一回事？ 我来告诉你，所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写，统一口径， 如果胆敢有哪个小民对调查人员乱说，那是吃不了兜着走的。 你问了数据编来编去的意义在哪里呢？ 意义很大，起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假，钱从哪来？ 统计数据无所谓是否真实并不重要，重要的是它是或缺利益的重要手段。 假设官方想证明房地产不存在泡